商报记者 虞洪波 综合报道
优先关系户、曲线收取号头费、捆绑销售、对购房者“挑肥拣瘦”……近期房地产市场乱象丛生，不但让刚需购房者感觉“受伤”，也给房地产市场埋下风险的种子。
针对一系列房地产市场乱象，住建部等七部委近日联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动的通知》，将于今年7月初至12月底启动治理房地产市场乱象的专项行动，严厉打击侵害群众利益的违法违规行为。
根据通知，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等，重点打击包括操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房行为。
与之相呼应的是，西安、长沙、杭州等地最近相继宣布升级楼市调控。从目前已出台的“政策补丁”来看，多地调控措施的共性是暂停企业购房，保障刚需的房源比例。业内人士认为，此轮楼市调控的重点是打击投机炒房与支持刚需购房并举。
●整治
专项行动重点打击哪些市场乱象
住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动的通知》，在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
“与以往整治房地产市场乱象行动有所不同，此次专项行动的鲜明特点是七部委联手，针对房地产系统性特点，采取部门联动、综合施策，对乱象齐抓共管。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说。
住建部相关负责人表示，专项行动重点突出，主要针对群众反映强烈，扰乱市场秩序，危害比较大的四大类乱象。《通知》显示，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。
一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。
治理行动如何落地
住建部相关负责人表示，维护房地产市场平稳发展是一揽子工作，此次专项行动将侧重治理房地产市场违法违规行为，如果某些地方没有按照文件要求治理，或治理力度不够，或媒体曝光查处不力，将派出督查组，对于国家一系列房地产调控政策落实不到位的地方，将会提出问责建议。
“对于管理者、监管部门不作为、乱作为也要问责。”该负责人强调。通知强调，要强化督查问责机制，对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，依法从严惩处。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，坚决问责。
柴强说，此次专项行动强调要发挥群众监督和媒体监督的两个监督作用。违法违规行为没有群众举报监督，很多现象就沉在下面，通知要求地方建立日常监管机制，畅通群众举报投诉渠道。同时，还特别强调加强政策解读，正面引导舆论，定期集中曝光违法违规典型案例，形成震慑。
整治范围是否会继续扩大
根据通知，专项行动将在北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州和贵阳开展。
为什么选取这30个城市开展治理房地产市场乱象的专项行动？住建部相关负责人解释说，30个城市包括北上广等16个热点城市，还包括一些潜在热点城市、媒体曝光违法违规行为较多的地方以及一些已经在进行违法违规行为整治的城市。
“要先在30个城市试点，各地乱象侧重点不同，要力求打击精准，通过前期摸索经验，会在年底之前扩大范围、全面开展乱象整治行动。”该负责人说。
柴强说，专项行动也强调建立房地产市场监管长效机制，针对人民群众深恶痛绝的投机炒房、操控房价房租、价格欺诈等房地产市场乱象，针对市场部分失灵，政府必须出手对乱象予以重拳打击。
●调控
为打击炒房多地暂停企业购房
长沙刚刚升级的楼市调控政策要求，暂停企业在限购区域内购买住房；西安和杭州则明确，暂停向企事业单位及其他机构销售住房，包含商品住房和二手住房。
易居智库研究总监严跃进认为，近期，有“炒房客”通过注册壳公司充当摇号“马甲”，以求增大“中签”几率、规避限购，部分城市针对这一问题升级调控措施。
杭州发文指出，在限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房的直接原因，是九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况。据悉，中签的三家企业法定代表人为同一位自然人，这三家公司还分别在其他楼盘中签。
事实上，以企业名义投机炒房案例并不鲜见。记者在上海调查发现，部分楼市投机者或中介机构通过注册多个公司“马甲”参与新房摇号，以求增大“中签”几率、规避限购。
例如，位于上海核心地段的热盘翠湖天地隽荟公布的认筹结果显示，在385组客户中，公司客户高达214组，占比超过一半。某大型新房代销公司负责人告诉记者，个别开发商甚至默许一人多号的方式存在，以便选中可以付全款的客户或者内部“关系户”。
长沙商品房
取得不动产权证4年后方可交易
6月25日下午，长沙市政府升级楼市调控政策。长沙市规定本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第二套商品住房，未成年人不得单独购买商品住房。
长沙市住建委6月27日晚出台“升级版”调控政策实施细则，规定在楼盘销售过程中，参加摇号的人数不能超过可售房源的1.5倍。长沙市住建委规定，购房集中登记结束后，申购人数超过1.5倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序，工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。
西安出台摇号细则优先保障刚需家庭
西安市6月24日下发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，要求公正摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。
《通知》要求，意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。
●评说
多部门联手打击以前没有过
国务院发展研究中心研究员任兴洲认为，这次专项行动最大的新意是针对市场突出的问题、乱象，多部门联手集中精准打击。这七个部门中，原来很多部门没有出现过，比如，公安部、宣传部、银保监会等，多部门联手从各个层面、全方位、整个链条来进行精准的专项治理。而且，这一次针对性特别强，针对四类的主体和四类违规行为，所以这一次非常严密，而且打击精准。
同时，市场监管部门、公安部门全部入手。过去往往是一个部门出政策，现在是多部门进行市场整治。这次整治的时间点是7月初到12月底，半年的时间，利用半年的时间进行集中打击，使市场平稳。
遏制炒房和保障刚需并举
业内人士认为，坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举，正成为地方楼市调控政策的重要趋势。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应，使其购房变得更加困难。政府遏制炒房和保障刚需两措并举，将让调控效力倍增。
受访的专家普遍认为，政府应进一步深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，平抑“恐慌性”需求。严跃进认为，随着各地租售并举政策逐步落地，租赁房源供给增加和租赁期限延长将分流购房需求，有利于保持房价理性预期，降低房地产市场波动性。
正荣地产董事长黄仙枝建议：“长期来看，应让地方政府承担更多的主体责任，通过商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类供给，满足多层次住房需求，确保楼市持续健康发展。”
●预期
预计房地产升温城市有望“退烧”
中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，以统计局公布的5月房价数据看，这30个热点城市在统计口径内的28个城市平均房价环比上涨了0.8%，所以这次大规模的乱象治理主要是为了平稳房地产市场价格，平稳房地产市场发展。
张大伟进一步认为，该30个热点城市包含了部分摇号和限售城市，是最近房地产市场出现乱象比较多的区域。5月份全国房地产市场在前期平稳的情况下有所升温，出现了部分城市的不理性现象，预计整顿后，有望出现退烧。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，住建部等7部委行动属于力度较强的模式，显然夯实了监管的力量，管控力度明显升级，会对下半年房地产市场的秩序规范有积极的作用。
下半年二手房市场呈趋稳或下行状态
贝壳研究院（原链家研究院）6月29日发布的《2018年下半年房地产市场展望》预计，下半年中国二手房市场将呈趋稳或下行状态；调控政策仍将偏紧，行政性调控短期难以退出，但市场对调控的“抵抗力”正在增强。
报告认为，当前楼市调控面临一些问题，如市场对于调控的“抵抗力”逐渐增强，导致调控的边际效果不断减弱。
贝壳研究院首席分析师许小乐预计，下半年调控政策依然偏紧。
报告指出，中国二手房市场出现分化，下半年市场行动力弱于下行压力。首席分析师许小乐举例称，前期调控彻底的上海及经历多轮加码的成都，市场均处在下行通道中；而调控政策相对宽松的城市，再辅以人才引进政策，市场表现出较明显升温迹象，如重庆、长沙、西安等；调控力度大的城市二手房市场保持相对平稳，如处在恢复期的北京、天津等。
许小乐表示，棚改力度减弱，但部分房企三四线城市拿地热情不减，因此要警惕部分三四线城市的库存风险。
报告认为，当前中国楼市机会与风险并存。中国即将进入二次城市化阶段，即大城市化+城市圈化，部分二线城市及重点城市周边的三四线城市是未来的机会点。消费升级阶段让品质住宅亦成为机会点所在。
